Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Trong khi năm 2025 được xem là năm bản lề, nhiều chỉ báo cho thấy năm 2026 có thể đánh dấu giai đoạn bứt phá thực sự của bất động sản Việt Nam, đặc biệt đối với các chủ đầu tư có nền tảng pháp lý vững chắc và danh mục dự án sẵn sàng bàn giao.
Contents
Một trong những diễn biến quan trọng nhất hiện nay là việc Chính phủ quyết liệt thúc đẩy tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Các cơ quan chức năng đang rà soát và khơi thông khoảng 2.200 dự án bất động sản bị đình trệ, với tổng quy mô 347.000 ha và tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 235 tỷ USD.
Những động thái này được kỳ vọng sẽ khơi thông một lượng nguồn cung đáng kể — đặc biệt ở các phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội vốn bị hạn chế trong nhiều năm qua. NSI nhận định rằng việc tháo gỡ pháp lý sẽ không khiến thị trường “bùng nổ” nguồn cung ngay lập tức, mà sẽ từng bước phục hồi chuỗi phát triển dự án, giúp các chủ đầu tư có thể mở bán và bàn giao theo từng giai đoạn, từ cuối năm 2025 đến năm 2027.
Chỉ riêng trong 9 tháng đầu năm 2025, số lượng dự án được cấp phép và nguồn cung sản phẩm mới mở bán đều tăng mạnh so với năm 2024. Trong quý III/2025, Bộ Xây dựng đã chấp thuận 113 dự án nhà ở thương mại mới, đồng thời 79 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, bổ sung khoảng 32.000 căn cho nguồn cung trong thời gian tới.
Đến cuối quý III/2025, tổng lượng hàng tồn kho nhà ở — bao gồm căn hộ và nhà thấp tầng — đạt 18.650 sản phẩm, tăng 37% so với quý trước. Thay vì phản ánh tình trạng dư cung, NSI cho rằng lượng tồn kho này là “giá trị tích lũy” — các dự án đã hoàn thiện pháp lý và sẵn sàng được đưa ra thị trường, chờ thời điểm nhu cầu phục hồi hoàn toàn để bàn giao.
Giới quan sát thị trường nhìn nhận việc tích lũy hàng tồn kho này là điều kiện cần thiết để tạo nền tảng cho một năm 2026 bứt phá, khi các chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tiến độ bàn giao dự án và ghi nhận doanh thu trên toàn thị trường bất động sản Việt Nam.
Mặc dù nguồn cung gia tăng, tổng khối lượng giao dịch trong Q3/2025 giảm xuống khoảng 136.700 giao dịch, tương đương giảm 13% so với quý trước, chủ yếu do sự chững lại của phân khúc đất nền.
Ngược lại, phân khúc căn hộ và nhà ở thấp tầng vẫn ghi nhận hơn 32.000 giao dịch, cho thấy nhu cầu thực của người mua ở vẫn duy trì ổn định.
Xu hướng giá vẫn duy trì ở mức cao. Giá căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục thiết lập mặt bằng mới, được thúc đẩy bởi chi phí xây dựng gia tăng và quỹ đất sạch ngày càng hạn chế.
NSI nhận định rằng khả năng giá giảm trong ngắn hạn là rất thấp – đặc biệt tại khu vực trung tâm, Đà Nẵng và các đô thị vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt. Đồng thời, các chương trình nhà ở giá phù hợp do Chính phủ dẫn dắt sẽ góp phần ổn định đà tăng giá trong dài hạn.
Các quy định mới, bao gồm Nghị định 192/2025/NĐ-CP, Nghị quyết 155/2025/NĐ-CP và Nghị định 230/2025/NĐ-CP, đã đơn giản hóa quy trình phê duyệt và cho phép chủ đầu tư nhà ở xã hội tự quyết định giá bán.
Những cải cách này giúp giảm đáng kể các thủ tục hành chính, đồng thời rút ngắn thời gian triển khai dự án, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nguồn cung bất động sản ra thị trường.
Đầu tư công tiếp tục là động lực tăng trưởng mang tính quyết định.
Tính đến 9 tháng đầu năm 2025, giải ngân đầu tư công đạt khoảng 440 nghìn tỷ đồng, tương đương 50% kế hoạch năm.
Các dự án hạ tầng trọng điểm như Sân bay Quốc tế Long Thành, tuyến đường sắt cao tốc Bắc – Nam, cùng các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM được kỳ vọng sẽ tái định hình nhu cầu thị trường, dịch chuyển dòng cầu về khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh, qua đó hình thành những hành lang tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.
:quality(75)/san_bay_long_thanh_o_dau_6_1ebf86c215.jpeg)
Đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm 22–23% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng. Trong đó, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản vượt 1,81 triệu tỷ đồng, tăng 10% so với tháng 5/2025.
Mặt bằng lãi suất trung và dài hạn vẫn duy trì ở mức tương đối thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án có pháp lý đầy đủ, minh bạch tiếp cận vốn và triển khai hiệu quả.
Trong khi đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã phát đi những tín hiệu phục hồi rõ rệt. Trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đạt 67.858 tỷ đồng, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước, qua đó giúp các chủ đầu tư từng bước khơi thông nguồn vốn dài hạn và tái khởi động các dự án bị đình trệ.
Quá trình đô thị hóa quy mô lớn của Việt Nam không phải là một chu kỳ ngắn hạn, mà là một sự chuyển đổi mang tính cấu trúc, được thúc đẩy bởi tăng trưởng dân số, mở rộng hạ tầng và cải cách chính sách.
Trong giai đoạn mới này, chiến lược đầu tư hiệu quả đang dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang những tài sản có nền tảng bền vững.
Đối với nhà đầu tư cá nhân, điều này đồng nghĩa với việc ưu tiên các dự án có quy hoạch tổng thể rõ ràng, pháp lý hoàn chỉnh và vị trí phù hợp với định hướng phát triển đô thị dài hạn, thay vì chạy theo đà tăng giá sớm ở giai đoạn đầu.
Đồng thời, năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án của chủ đầu tư đã trở thành yếu tố mang tính quyết định. Khi dòng vốn dần bình thường hóa và các nút thắt pháp lý được tháo gỡ, những chủ đầu tư uy tín, có bảng cân đối tài chính lành mạnh và lịch sử bàn giao đúng tiến độ sẽ có lợi thế lớn trong việc đưa dự án đón đầu chu kỳ nguồn cung giai đoạn 2026–2027.
Bên cạnh đó, đầu tư gắn với phát triển hạ tầng – như tuyến metro, đường vành đai, các dự án kết nối vùng – sẽ gia tăng xác suất tăng giá ổn định, đặc biệt tại các khu đô thị mới đang hình thành.
Cuối cùng, bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mà sự kiên nhẫn trở thành lợi thế cạnh tranh. Các chiến lược nắm giữ trung và dài hạn sẽ giúp nhà đầu tư hưởng lợi từ việc hoàn thiện dự án, hiện thực hóa hạ tầng và sự cải thiện dần của tâm lý thị trường. Đối với nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm mức độ rủi ro thấp và lợi nhuận bền vững, việc lựa chọn dự án một cách kỷ luật và phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ là yếu tố then chốt quyết định thành công trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
Với sứ mệnh hỗ trợ các nhà đầu tư quốc tế tại Việt Nam, La Quinta cung cấp đầy đủ thông tin thị trường, dự báo và cập nhật pháp lý, giúp nhà đầu tư đưa ra các quyết định thông minh và hiệu quả trong thị trường phát triển nhanh này.
Nhiều tiềm năng bất động sản hơn tại Thành phố Hồ Chí Minh
