Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự xuất hiện nhanh chóng của các khu đô thị quy mô lớn, với diện tích dự án mở rộng từ hàng trăm lên hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn héc-ta.
Làn sóng các dự án quy mô lớn này đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, đồng thời tái định hình cấu trúc đô thị và tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam.
Contents
Trong quá khứ, các khu đô thị tích hợp tại Việt Nam thường được phát triển với quy mô vài trăm héc-ta, hiếm khi vượt quá 1.000 héc-ta. Ở miền Bắc, những dự án tiêu biểu như Ecopark (500 ha) tại Hưng Yên, hoặc các đại đô thị do Vingroup phát triển như Vinhomes Smart City (280 ha) và Vinhomes Ocean City (gần 1.200 ha) đã thiết lập chuẩn mực cho mô hình đô thị hiện đại quy mô lớn.
Ở miền Nam, Novaland nổi lên như một “ông lớn”, tích lũy quỹ đất gần 10.600 héc-ta vào năm 2022, với tổng giá trị phát triển ước tính khoảng 71 tỷ USD. Dù các dự án chủ lực của Novaland như NovaWorld Phan Thiết (1.000 ha) và Aqua City (gần 1.000 ha) từng được xem là rất lớn vào thời điểm đó, nhưng vẫn còn “khiêm tốn” so với thế hệ dự án mới hiện đang chuẩn bị được triển khai.
Đến năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận sự gia tăng rõ rệt về quy mô. Những dự án lớn trải rộng từ hàng nghìn đến hàng chục nghìn héc-ta không còn chỉ là ý tưởng, mà đã được quy hoạch và công bố triển khai một cách cụ thể.
Xu hướng này cho thấy các chủ đầu tư không còn đặt cược vào những dự án quy mô nhỏ, mà đang chuyển sang một chiến lược dài hạn: kiến tạo các khu đô thị hoàn chỉnh với hạ tầng đồng bộ, đủ lớn để hình thành một hệ sinh thái khép kín cho nhu cầu sống, làm việc và giải trí. Đây là một bước chuyển mang tính quyết định trong cách các chủ đầu tư lớn tiếp cận bài toán phát triển đô thị dài hạn.
Vingroup tiếp tục giữ vai trò tiên phong trong quá trình chuyển đổi này. Dựa trên thành công của các khu đô thị tích hợp trước đây, tập đoàn đã công bố nhiều dự án mới, tái định nghĩa quy mô trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Một ví dụ nổi bật là Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, dự án có quy mô hơn 2.870 héc-ta. Là một tổ hợp đô thị – sinh thái – nghỉ dưỡng đa chức năng, dự án có thể tái định hình “cửa ngõ” ven biển phía Nam của TP. Hồ Chí Minh theo định hướng hài hòa với môi trường.
Một dự án mang tính biểu tượng khác là Khu đô thị tích hợp Hạ Long Xanh, có quy mô hơn 4.100 héc-ta. Được xem là một trong những khu đô thị ven biển lớn nhất Đông Nam Á, dự án được quy hoạch cung cấp hơn 55.000 sản phẩm nhà ở và lưu trú, phục vụ quy mô dân số dự kiến trên 244.000 cư dân.
Perhaps the most ambitious proposal to date is the Olympic Sports Urban Area (Vin Olympic), spanning over 16,000 hectares across multiple districts in southern Hanoi. The project aims to develop a large-scale sports, tourism, and ecological urban complex hosting ASIAD or Olympic events.
Không chỉ mở rộng về quy mô, thế hệ dự án mới của Vingroup nói riêng và các chủ đầu tư khác nói chung còn hướng tới vận hành theo mô hình đa chức năng: đô thị – giáo dục – y tế – thương mại – công nghiệp – logistics. Mô hình “thành phố trong thành phố” giúp các siêu đô thị trở thành những trung tâm tự vận hành, có khả năng thu hút cư dân, doanh nghiệp và hệ thống dịch vụ.
Một trong những tác động rõ nét nhất của các siêu đô thị là sự dịch chuyển trọng tâm thị trường ra khỏi các khu trung tâm truyền thống. Những khu vực từng được xem là “quá xa” như Long Thành, Cần Giờ, Đức Hòa và Hòa Lạc hiện đang thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ nhà đầu tư. Các khu vực này hưởng lợi từ hạ tầng ngày càng cải thiện, các trung tâm việc làm mới, cùng làn sóng cư dân trẻ tìm kiếm môi trường sống quy hoạch bài bản với chi phí hợp lý.
Các siêu đô thị cũng được kỳ vọng sẽ góp phần cân bằng cung – cầu trong dài hạn. Việc phát triển theo từng giai đoạn và tung ra thị trường hàng chục nghìn sản phẩm sẽ tạo ra lượng cung mà các dự án quy mô nhỏ khó có thể cạnh tranh.
Quy mô này cho phép triển khai nguồn cung theo từng giai đoạn, giúp hạn chế tình trạng giá tăng đột biến và giảm rủi ro đầu cơ đất cục bộ. Dù vẫn có thể xuất hiện biến động trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, triển vọng cho thấy mức độ ổn định giá sẽ cao hơn.
Hành vi người mua cũng đang thay đổi. Ngày càng nhiều người mua nhà ưu tiên không gian xanh, giáo dục, y tế, khoảng cách đến nơi làm việc và hệ tiện ích đồng bộ hơn là chỉ xem xét vị trí đơn thuần. Các “siêu đô thị” với cách quy hoạch tất cả trong một phù hợp rõ rệt với xu hướng này. Vì vậy, thị trường sẽ phân hóa: các dự án quy mô lớn được quy hoạch bài bản sẽ ngày càng được ưa chuộng, trong khi những dự án nhỏ thiếu tính liên kết sẽ gặp khó khăn.
Dù có nhiều tiềm năng, các “siêu đô thị” cũng đặt ra những thách thức đáng kể. Thành công của chúng phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển hạ tầng vùng. Nếu không có đầu tư đồng bộ vào cao tốc, đường vành đai, tuyến metro và kết nối liên vùng, các dự án quy mô lớn có nguy cơ trở thành những “đô thị ngủ” bị khai thác dưới mức. Vì vậy, giai đoạn 2025–2035 sẽ mang tính then chốt, đòi hỏi tăng tốc đầu tư hạ tầng để hỗ trợ quy mô và tham vọng của thế hệ phát triển đô thị tiếp theo.
Trong chu kỳ phát triển mới, nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án quy mô lớn có quy hoạch tổng thể đồng bộ thay vì các dự án nhỏ lẻ, manh mún. Những dự án này có lợi thế về tầm nhìn phát triển dài hạn, nguồn cung được triển khai theo từng giai đoạn và khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động thị trường ngắn hạn, qua đó phù hợp hơn cho mục tiêu bảo toàn vốn và tăng trưởng giá trị ổn định.
Quan trọng không kém là đánh giá năng lực tài chính, năng lực triển khai và cam kết dài hạn của chủ đầu tư. Với các khu đô thị quy mô lớn, thành công của dự án còn phụ thuộc vào khả năng của chủ đầu tư trong việc đầu tư liên tục vào hạ tầng, tiện ích và xây dựng cộng đồng trong suốt 10–20 năm. Nhà đầu tư nên ưu tiên những chủ đầu tư đã chứng minh năng lực ở các siêu dự án và có sự gắn kết chặt chẽ với định hướng quy hoạch của Nhà nước cũng như phát triển hạ tầng vùng.
Nhà đầu tư được khuyến nghị theo dõi sát tiến độ phát triển hạ tầng và nhu cầu ở thực, với góc nhìn đầu tư trung–dài hạn. Những khu vực kết nối với cao tốc, đường vành đai, sân bay và tuyến metro có khả năng thu hút cư dân và hoạt động kinh doanh thực cao hơn. Trong bối cảnh này, thành công không còn nằm ở “mua sớm, bán nhanh” mà ở việc nắm giữ tài sản chất lượng tại đúng vị trí, kiên nhẫn chờ quá trình đô thị hóa và hạ tầng phát huy để mở khóa giá trị dài hạn.
Với sứ mệnh hỗ trợ các nhà đầu tư quốc tế tại Việt Nam, La Quinta cung cấp đầy đủ thông tin thị trường, dự báo và cập nhật pháp lý, giúp nhà đầu tư đưa ra các quyết định thông minh và hiệu quả trong thị trường phát triển nhanh này.
Nhiều lựa chọn bất động sản tiềm năng khác tại khu vực IFC TP. Hồ Chí Minh
