Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và sản xuất, đã liên tục gia tăng. Dù trong các lĩnh vực này đều có cả thương vụ thành công lẫn thất bại, truyền thông thường chỉ nhấn mạnh vào những mặt tích cực của việc đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Điều này có thể khiến nhà đầu tư nước ngoài đánh giá thấp mức độ phức tạp của thị trường.
Thực tế, dù Việt Nam mang lại nhiều cơ hội hơn so với nhiều quốc gia phát triển, việc lao vào đầu tư bất động sản mà không có kiến thức nền tảng về thị trường có thể dẫn đến những khoản thua lỗ đáng kể.
Bài Viết Này Nhằm Giúp Phác Họa Rõ Hơn Bức Tranh Thực Tế Và Cơ Hội Của Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam, Cung Cấp Những Thông Tin Quan Trọng Mang Tính Chuyên Môn Nhưng Được Trình Bày Một Cách Dễ Tiếp Cận. Chúng Tôi Hy Vọng Rằng Đây Sẽ Là Tài Liệu Tham Khảo Hữu Ích Cho Những Ai Đang Có Ý Định Đầu Tư Vào Việt Nam.
Contents
Trái Ngược Với Suy Nghĩ Thông Thường, Giá Đất Tại Các Thành Phố Lớn Như TP.HCM, Hà Nội Và Đà Nẵng Có Thể Tương Đương, Thậm Chí Cao Hơn Một Số Quốc Gia Phát Triển. Nguyên Nhân Khiến Giá Đất Cao Là Do Thị Trường Bất Động Sản Phát Triển Nhanh, Tập Trung Chủ Yếu Ở Những Thành Phố Này Trong Những Năm Gần Đây.
Do Quỹ Đất Đẹp Ngày Càng Khan Hiếm Trong Khi Nhiều Chủ Đầu Tư Trong Nước Và Nước Ngoài Cùng Tham Gia, Giá Đất Tại Các Vị Trí Tốt Đã Tăng Mạnh. Phần Lớn Các Khu Đất Đắc Địa Hiện Đều Đã Nằm Trong Tay Các Chủ Đầu Tư Trong Nước Hoặc Nước Ngoài.
Điểm Mấu Chốt: Giá Đất Ở Việt Nam Không Hề Rẻ, Những Vị Trí Đẹp Nhất Hầu Hết Đã Có Chủ.
Một Trong Những Bước Đầu Tiên Khi Đầu Tư Bất Động Sản Là Đánh Giá Tiềm Năng Phát Triển Của Dự Án. Trong Khi Ở Các Nước Phát Triển Đã Có Hệ Thống Bài Bản Để Thẩm Định Tính Khả Thi Của Quỹ Đất, Thì Tại Việt Nam, Việc Này Chủ Yếu Dựa Trên Đề Xuất Riêng Lẻ Của Từng Chủ Đầu Tư (Chấp Thuận Chủ Trương Đầu Tư, Phê Duyệt Quy Hoạch 1/500, V.V.).
Ngoài Ra, Việc Đền Bù Cho Chủ Đất Gốc Và Những Người Đang Sinh Sống Tự Do Trong Phạm Vi Dự Án Cũng Do Chính Chủ Đầu Tư Trực Tiếp Thực Hiện. Do Vậy, Tiềm Năng Phát Triển Thực Sự Của Dự Án Thường Chỉ Được Nắm Rõ Bởi Chủ Đầu Tư Ban Đầu, Khiến Cho Nhà Đầu Tư Nước Ngoài Càng Cần Phải Thẩm Định Kỹ Càng Khả Năng Phát Triển Dự Án Trước Khi Mua Lại.
Điểm Mấu Chốt: Luôn Xác Minh Tiềm Năng Phát Triển Của Các Dự Án Bất Động Sản Tại Việt Nam Thông Qua Các Đơn Vị Tư Vấn Chuyên Nghiệp.
Nhiều nhà đầu tư lựa chọn hình thức liên doanh với doanh nghiệp Việt Nam, chỉ góp vốn vào các dự án đã có sẵn quỹ đất và giấy phép. Tuy nhiên, nếu một dự án “tốt” đang đi tìm đối tác, rất có khả năng phía sau đó tồn tại những vấn đề như vướng mắc về giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý, hoặc các nghĩa vụ tài chính chưa được công bố đầy đủ. Việc giữ thái độ hoài nghi có lý – tự hỏi tại sao một cơ hội “ngon ăn” như vậy lại đến tay mình – là điều hoàn toàn cần thiết.
Có Một Số Rủi Ro Tiềm Ẩn Ở Đằng Sau.
Những Dự Án Tốt
Điểm Chính: Xem Xét Kỹ Lưỡng Các Dự Án Liên Doanh, Dù Mất Bao Nhiêu Thời Gian.
Dù là doanh nghiệp hay cá nhân đã có kinh nghiệm phát triển bất động sản tại quốc gia của mình, việc áp dụng nguyên xi kinh nghiệm đó vào Việt Nam mà không điều chỉnh cẩn trọng có thể dẫn đến nhiều thách thức lớn.
Sự khác biệt về quy trình phát triển dự án, hệ thống pháp lý, mức độ tiêu thụ của thị trường và chính sách của Chính phủ khiến cho những gì hiệu quả ở nước mình chưa chắc đã phù hợp tại Việt Nam. Do đó, việc trước hết phải hiểu rõ các đặc thù riêng của thị trường Việt Nam là vô cùng quan trọng.
Điểm Mấu Chốt: Việt Nam Khác Rất Nhiều So Với Quốc Gia Của Bạn. Hãy Tạm Quên Những Kinh Nghiệm Đầu Tư Trước Đây Khi Bạn Đến Thị Trường Này.
Trong Những Năm Gần Đây, Các Doanh Nghiệp Đến Từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan Và Nhật Bản Đã Ồ Ạt Thành Lập Nhà Máy Tại Việt Nam. Tuy Nhiên, Quỹ Đất Công Nghiệp Ở Khu Vực Gần Các Thành Phố Lớn Như TP.HCM Và Hà Nội Đã Dần Bão Hòa, Khiến Giá Thuê Và Giá Chuyển Nhượng Tăng Cao.
Các Khu Công Nghiệp Mới Ở Xa Trung Tâm Đang Được Phát Triển, Nhưng Những Khu Này Có Thể Chưa Hoàn Thiện Về Hạ Tầng Hoặc Thiếu Nguồn Lao Động, Vì Vậy Doanh Nghiệp Cần Cân Nhắc Kỹ Lưỡng Và Lựa Chọn Thận Trọng.
Điểm Chính: Đất Công Nghiệp Gần Các Thành Phố Lớn Vừa Đắt Vừa Khan Hiếm. Cần Cân Nhắc Kỹ Các Khu Công Nghiệp Mới.
Mặc dù chi phí lao động tại Việt Nam thấp hơn, nhưng chất lượng công việc có thể không cao tương ứng, làm ảnh hưởng đến hiệu quả chi phí tổng thể. Vật liệu xây dựng và máy móc, thiết bị có chất lượng tương đương với các nước phát triển đôi khi còn đắt hơn tại Việt Nam, đặc biệt khi phải nhập khẩu, do thuế và chi phí vận chuyển. Ngoài ra, những khu vực có địa chất yếu có thể phát sinh thêm khoản chi phí xây dựng rất lớn.
Điểm Chính: Chi Phí Thành Lập Nhà Máy Tại Việt Nam Không Nhất Thiết Thấp Hơn. Cần Lập Ngân Sách Cẩn Thận Cho Chi Phí Xây Dựng.
Mặc dù Chính Phủ Việt Nam Thời Gian Đầu Tương Đối Cởi Mở Với Dòng Vốn Đầu Tư Xây Dựng Nhà Máy Của Nhà Đầu Tư Nước Ngoài, Nhưng Do Các Hệ Lụy Phát Sinh Như Vấn Đề Môi Trường, An Toàn Lao Động… Nên Từ Sau Năm 2015, Chính Sách Ưu Đãi Và Quy Định Đối Với Khối Đầu Tư Này Đã Được Siết Chặt Hơn.
Hệ Quả Là Quy Trình Thành Lập Nhà Máy Đã Trở Nên Phức Tạp Hơn Trước, Vì Vậy Việc Hợp Tác Với Một Đơn Vị Tư Vấn Chuyên Nghiệp Để Hỗ Trợ Xin Giấy Phép Và Thủ Tục Phê Duyệt Là Điều Rất Nên Cân Nhắc.
Điểm mấu chốt: Việc thành lập nhà máy tại Việt Nam không hề dễ dàng. Hãy sử dụng các dịch vụ tư vấn đã được kiểm chứng và uy tín.
Những Người Nước Ngoài Có Kinh Nghiệm Xây Dựng Nhà Máy Ở Các Nước Phát Triển Có Thể Nghĩ Rằng Việc Làm Tương Tự Tại Việt Nam Cũng Sẽ Đơn Giản. Tuy Nhiên, Việc Thiếu Một Hệ Thống Xây Dựng Bài Bản Cùng Với Đặc Thù Về Môi Trường, Địa Chất Tại Địa Phương Nếu Không Được Tính Toán Kỹ Càng Có Thể Dẫn Đến Nhiều Vấn Đề Nghiêm Trọng.
Do Đó, Việc Thiết Kế Và Thi Công Phải Được Thực Hiện Bởi Những Đơn Vị Có Năng Lực, Kinh Nghiệm Là Yếu Tố Hết Sức Quan Trọng.
Điểm mấu chốt: Hãy giao việc thiết kế và xây dựng nhà máy tại Việt Nam cho các công ty có đủ năng lực và đã được thẩm định uy tín.
