Dân số có ảnh hưởng đáng kể đến các yếu tố cung và cầu của thị trường bất động sản, qua đó tác động trực tiếp và gián tiếp đến giá bất động sản.
Theo Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO), trong hai thập kỷ qua, tốc độ tăng trưởng dân số trung bình của Việt Nam đạt 4,14%, đưa Việt Nam trở thành quốc gia đông dân thứ 15 trên thế giới và đứng thứ 3 tại khu vực Đông Nam Á.
Dân số Việt Nam đã trải qua những biến động đáng kể kể từ năm 1980 và đạt cột mốc 98 triệu người vào năm 2022. Trong giai đoạn tăng trưởng dân số này, thời kỳ từ năm 1990 đến 2000 ghi nhận mức gia tăng mạnh nhất, với tốc độ tăng trưởng gần 11%. Tốc độ tăng này đưa Việt Nam trở thành quốc gia có mức tăng dân số nhanh thứ ba trên thế giới, chỉ đứng sau Trung Quốc và Ấn Độ.
Cơ Cấu “Dân Số Vàng” Của Việt Nam: Tiềm Năng Tăng Trưởng Độc Đáo
Kể từ năm 2007, khi tỷ lệ phụ thuộc (tỷ lệ giữa dân số từ 0–14 tuổi và trên 65 tuổi so với dân số trong độ tuổi lao động từ 15–64 tuổi) giảm xuống dưới 50%, Việt Nam đã chính thức bước vào giai đoạn cơ cấu “dân số vàng”.
Lợi thế nhân khẩu học này mang lại cho Việt Nam một cơ hội tăng trưởng chưa từng có. Khi giai đoạn “dân số vàng” được dự báo sẽ kéo dài đến khoảng năm 2038, Việt Nam có thể tận dụng quãng thời gian này để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững và tiến bộ xã hội.
Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam đang thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản.
Kể từ năm 1985, tỷ lệ đô thị hóa trung bình tại Việt Nam đạt 4,74%. Trong 5 năm gần đây, số lượng người di cư từ nông thôn ra khu vực đô thị đã tăng mạnh, với mức tăng trưởng trung bình 27,7%.
Cùng với quá trình đô thị hóa nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở và bất động sản đã gia tăng đáng kể.
Theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới, nhiều dự án đô thị mới, khu dân cư cao cấp và các tổ hợp thương mại – dịch vụ đa chức năng đã xuất hiện, góp phần hình thành phân khúc bất động sản có giá trị cao trên thị trường. Bên cạnh đó, nhu cầu đối với căn hộ, nhà phố và các khu nhà ở có dịch vụ cũng gia tăng, thúc đẩy hoạt động mua bán và giao dịch trong lĩnh vực bất động sản.
Để dự báo tác động của các yếu tố này đến sự tăng trưởng trong tương lai của thị trường bất động sản, chúng tôi đã xem xét nền kinh tế có nhiều điểm tương đồng nhất là Trung Quốc nhằm phác họa bức tranh tương lai của Việt Nam.
Sự Dịch Chuyển Nhân Khẩu Học: Góc Nhìn So Sánh Giữa Trung Quốc Và Việt Nam
Trong một câu chuyện lịch sử tương đồng, Việt Nam và Trung Quốc cho thấy nhiều điểm giống nhau trong quá trình phát triển xã hội qua các năm. Cả hai quốc gia đều ghi nhận mức tăng trưởng dân số đáng kể kể từ năm 1980, trong đó Trung Quốc và Việt Nam lần lượt đạt mức tăng 45% và 85%.
Cơ cấu dân số chi tiết hơn cho thấy vào năm 2021, xu hướng của nhóm dân số trong độ tuổi lao động chính (25–39 tuổi) giữa hai quốc gia có sự hội tụ. Trung Quốc đã chứng kiến sự đảo chiều, khi quy mô nhóm dân số này bắt đầu suy giảm, trong khi Việt Nam vẫn tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng.
Sự tăng trưởng này đánh dấu một bước chuyển mình mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam khi các khu đô thị được mở rộng cả về số lượng, chất lượng và quy mô. Ước tính mỗi năm, các khu vực đô thị tại Việt Nam thu hút thêm khoảng từ 1 đến 1,3 triệu cư dân mới.
Sự tăng trưởng này đánh dấu một bước chuyển mình mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam khi các khu đô thị được mở rộng cả về số lượng, chất lượng và quy mô. Ước tính mỗi năm, các khu vực đô thị tại Việt Nam thu hút thêm khoảng từ 1 đến 1,3 triệu cư dân mới.
Nhìn về tương lai, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là đầy triển vọng, tiếp nối xu hướng tăng trưởng từng được ghi nhận tại Trung Quốc. Khi các khu đô thị tiếp tục mở rộng cả về số lượng, chất lượng và quy mô, nhu cầu về nhà ở và không gian thương mại được kỳ vọng sẽ gia tăng mạnh mẽ.
Từ Đồng Ruộng Đến Nhà Cao Tầng: Sự Gia Tăng Giá Trị Bất Động Sản Tại Việt Nam Dưới Tác Động Của Các Yếu Tố Dân Số
Từ câu chuyện phát triển của Trung Quốc, có thể kỳ vọng thị trường bất động sản Việt Nam ở bốn khía cạnh sau:
Mục Tiêu Đô Thị Hóa:
Thay đổi về nhân khẩu học và xã hội:
Nhóm dân số trong độ tuổi lao động chủ lực:
Độ Tuổi Trung Bình Của Dân Số:
