Từ ngày 12/6/2025, Việt Nam chính thức chuyển từ mô hình 63 tỉnh/thành phố sang 34 đơn vị hành chính cấp tỉnh. Việc sáp nhập này đã mở đường cho nhiều đô thị lớn hình thành, hướng tới trở thành các trung tâm chuyên biệt như:
Các trung tâm công nghiệp: Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai.
Trung tâm du lịch: Đà Nẵng, Nha Trang.
Trong số đó, nổi bật nhất là TP.HCM đa trung tâm – đầu tàu kinh tế của cả nước.
Điều này đánh dấu một thời khắc mang tính bước ngoặt đối với TP.HCM, có thể báo hiệu sự khởi đầu của một giai đoạn phát triển vượt bậc trong 30–40 năm tới.
1. Vai Trò Kinh Tế Của TP.HCM Mới
Tỷ trọng GDP: tăng từ 22% lên 25% GDP cả nước – gấp đôi Hà Nội (12%).
Dân số: Tăng mạnh từ 9,5 triệu lên 13,5 triệu người (tăng 42%), cao hơn Hà Nội (8,6 triệu người) khoảng 56%.
Diện tích: 6.772 km² – lớn hơn Thượng Hải (6.340 km²), gần gấp đôi Hà Nội (3.559 km²).
Thu hút FDI: Dẫn đầu cả nước với 6,7 tỷ USD, cao hơn Quảng Ninh (5,1 tỷ USD) và Hải Phòng (4,9 tỷ USD).
2. Cấu Trúc Đô Thị Đa Trung Tâm – “Động Cơ Tăng Trưởng” Mới
TP.HCM mới xác lập 3 trung tâm với vai trò rõ ràng trong chuỗi cung ứng:
– Bình Dương: Trung tâm sản xuất công nghiệp, máy móc, thiết bị, linh kiện.
– Vũng Tàu: Trung tâm logistics và cảng biển, đảm nhiệm vai trò trung chuyển, vận tải.
– TP.HCM cũ: Trung tâm tài chính, R&D, khoa học – công nghệ và điều phối chiến lược.
3. Học Hỏi Từ Mô Hình Vùng Thủ Đô Seoul (SMA)
Trong quá trình nghiên cứu về sáp nhập đô thị và các mô hình phát triển, một câu hỏi quan trọng được đặt ra: liệu trên thế giới có trường hợp tương đồng nào hay không, kết quả ra sao và liệu mô hình đó có thể trở thành một điểm tham chiếu để soi chiếu và rút kinh nghiệm hay không?
Một ví dụ tiêu biểu với nhiều điểm tương đồng nổi bật là Vùng Thủ đô Seoul (SMA) — một trường hợp có thể sẽ khiến nhiều người bất ngờ.
SMA – mô hình đô thị đa trung tâm thành công của Hàn Quốc, được thành lập từ năm 1982, bao gồm:
– Seoul: Tập trung vào hành chính, tài chính, khoa học, công nghệ và R&D.
– Incheon: Thành phố ven biển, tập trung vào logistics và cảng biển.
– Gyeonggi-do: Nơi tập trung các nhà máy quy mô lớn của những tập đoàn lớn như Samsung và LG.
Tại đây, chúng ta có thể bắt đầu thấy một số điểm tương đồng.-
Hiện nay, Vùng Thủ Đô Seoul (SMA) đóng góp:
– 56,3% GDP của Hàn Quốc
– 50,7% lực lượng lao động của cả nước
– 49,1% tổng số doanh nghiệp toàn quốc
Mặc dù phải đối mặt với khủng hoảng toàn cầu (2020–2023), khu vực này vẫn duy trì được mức tăng trưởng dương, qua đó cho thấy nền tảng vững chắc. Một bài học mà TP.HCM mới có thể rút ra từ Vùng Thủ đô Seoul là chiến lược phát triển tập trung theo từng khu vực chuyên biệt. Biểu đồ dưới đây cho thấy tỷ lệ đóng góp của từng ngành trong giai đoạn 1985–2023:
– Seoul: Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực khoa học – công nghệ và quản lý tăng từ 26% (năm 1985) lên 52% (năm 2023).
– Incheon: Tỷ trọng logistics tăng từ 30% lên 58%.
– Gyeonggi-do: Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực sản xuất (manufacturing) tăng từ 15% lên 30%.
4. Phân Bố Lại Dân Số & Đột Phá Về Hạ Tầng
Câu hỏi tiếp theo được đặt ra là: tỷ lệ nhập cư thuần tại các thành phố trong Vùng Thủ đô Seoul (SMA) đã thay đổi như thế nào cùng với quá trình phát triển kinh tế và xây dựng hạ tầng?
Trước năm 1982, Seoul có xu hướng nhập cư thuần dương, tức là dân số liên tục đổ vào khu vực trung tâm. Sau khi chuyển sang mô hình đô thị đa trung tâm, dân số bắt đầu dịch chuyển mạnh sang khu vực Gyeonggi-do – từ đó dẫn đến sự phân bổ lại nguồn lực và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khu vực.
<Phát triển hạ tầng tại Hàn Quốc:
– Năm 1980: 7,4 km tàu điện ngầm và 100 km đường cao tốc.
– Năm 1995: 135 km tàu điện ngầm và 227 km đường cao tốc.
– Năm 2010: 940 km tàu điện ngầm và 1.000 km đường cao tốc.
>Trong Thành phố Hồ Chí Minh mới:
Hiện tại: 19,7 km tuyến metro (Bến Thành – Suối Tiên) và dưới 100 km đường cao tốc.
Mục tiêu đến năm 2035: 600 km metro và đường cao tốc.
Tổng cộng 6 tuyến metro đã được đưa vào quy hoạch tổng thể dài hạn của thành phố, trong đó tuyến số 1 đã đi vào vận hành, đánh dấu một cột mốc quan trọng trong hành trình đưa TP.HCM trở thành một đô thị hiện đại và kết nối cao.
5. Tác động đối với thị trường bất động sản
Trong khi quá trình chuyển đổi kinh tế của Vùng Thủ đô Seoul đã được thảo luận rất nhiều, thì quỹ đạo phát triển của thị trường bất động sản tại đây cũng mang lại những góc nhìn quan trọng không kém.
Giai đoạn 2006–2009, giá bất động sản tại Vùng Đại đô thị Seoul đã tăng gấp đôi.
Từ năm 2010 đến 2019, giá tương đối ổn định, dù chịu ảnh hưởng của tình hình bất ổn kinh tế toàn cầu.
Giai đoạn 2019–2022, sau khi Hàn Quốc triển khai chiến lược “Global Seoul”, giá nhà lại một lần nữa tăng mạnh – tăng gấp đôi lần thứ hai.
Hiện nay, thị trường đang trong xu hướng phục hồi, với mức giá thể hiện xu hướng rõ rệt quay trở lại các đỉnh trước đây.
6. So sánh Thủ Đức–TP. Hồ Chí Minh mới và Vùng Thủ đô Seoul – Những cơ hội phía trước
Sau khi đã xem xét nhiều khía cạnh của Vùng Thủ đô Seoul, việc so sánh với TP.HCM sau mở rộng, theo mô hình đa trung tâm, cho thấy hàng loạt cơ hội phát triển đầy tiềm năng tại các trung tâm đô thị mới nổi của thành phố.
Thứ nhất, tỷ lệ đóng góp của TP.HCM đa trung tâm vào nền kinh tế Việt Nam là vô cùng đáng kể, tương tự như vai trò của Vùng Thủ đô Seoul trước khi hình thành khu vực đại đô thị. Cả hai siêu đô thị này đều tập trung một lượng nguồn lực khổng lồ – đây vừa là lợi thế lớn, vừa là thách thức trong việc bảo đảm sử dụng nguồn lực một cách hiệu quả và cân bằng giữa các đô thị vệ tinh/đa trung tâm.
Thứ hai, tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động tại TP.HCM mới đạt khoảng 70%, cao hơn so với Vùng Thủ đô Seoul (trung bình khoảng 65%). Cơ cấu dân số trẻ là một nguồn lực quan trọng và là động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Thứ ba, mật độ dân số của TP.HCM (4.500 người/km²) thấp hơn rất nhiều so với Seoul (13.000 người/km²). Mật độ dân cư thấp giúp việc phát triển hạ tầng tại TP.HCM mới trở nên thuận lợi hơn.
Thứ tư, phát triển hạ tầng metro và đường cao tốc. Hãy nhớ rằng, trước khi Vùng Thủ đô Seoul được hình thành, Hàn Quốc chỉ có 7,4 km metro và dưới 100 km đường cao tốc. Ba mươi năm sau, các con số này đã tăng lên 940 km metro và 1.000 km đường cao tốc.
TP.HCM mới hiện có 19,7 km metro (tuyến Bến Thành – Suối Tiên) và dưới 100 km đường cao tốc. Mục tiêu đặt ra là đạt hơn 600 km metro và đường cao tốc vào giai đoạn 2030–2035.
Nhiều người trong chúng ta có thể vẫn hoài nghi rằng sẽ mất rất nhiều thời gian để triển khai các tuyến metro tiếp theo, nhưng hãy nhìn vào câu chuyện của Seoul: nếu việc giải ngân đầu tư công tiếp tục được thực hiện quyết liệt như hiện nay, thì mục tiêu này hoàn toàn khả thi, và tôi tin rằng tiến độ sẽ nhanh hơn nhiều so với kỳ vọng của số đông.
Lời Kết
Việc phát triển TP.HCM theo mô hình đa trung tâm đánh dấu một bước ngoặt mang tính lịch sử. Bài học từ Vùng Thủ đô Seoul cho thấy: khi vai trò của từng khu vực được xác định rõ ràng, dòng vốn đầu tư được tập trung chiến lược và quy hoạch đô thị được duy trì nhất quán, một thành phố đa cực như TP.HCM hoàn toàn có thể tạo ra những bước đột phá lớn cả về kinh tế lẫn thị trường bất động sản.
Nguồn: Batdongsan.com
For tailored real estate advice in Ho Chi Minh City, please contact us^^
호찌민시 부동산 상담이 필요하시면, 언제든지 문의해 주세요^^
Để được tư vấn bất động sản phù hợp tại TP.HCM, vui lòng liên hệ với chúng tôi^^
For Korean / English:
📱 Phone/Zalo: 03 9249 1949 (Mr. Kim)
💬 Kakaotalk ID: kdhrpm
💬 WeChat: LQ-kdh
📲 WhatsApp: +84 89 848 38 68 For Vietnamese / English:
📱 Phone/Zalo: 09 3783 6896 (Oanh / Christine)
