최근 몇 년간 베트남 부동산 시장에서는 메가급 도시 개발이 빠르게 부상했으며, 프로젝트 규모가 수백 헥타르에서 수천 헥타르, 나아가 수만 헥타르 수준까지 확대되는 추세를 보이고 있습니다.
이러한 메가 프로젝트의 물결은 투자자들의 관심을 끌고 있으며, 베트남의 도시 구조와 부동산의 미래를 재편하고 있습니다.
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과거 베트남의 통합형 타운십 개발은 수백 헥타르 규모가 일반적이었고, 1,000헥타르를 넘는 사례는 드물었습니다. 북부 지역에서는 흥옌(Hưng Yên)의 에코파크(Ecopark, 500ha)나 빈그룹(Vingroup)의 빈홈즈 스마트 시티(Vinhomes Smart City, 280ha), 빈홈즈 오션 시티(Vinhomes Ocean City, 약 1,200ha)에 이르는 대규모 개발 사례가 현대적인 메가 어반 라이프스타일의 기준을 제시해 왔습니다.
남부 지역에서는 노바랜드(Novaland)가 주요 플레이어로 부상했으며, 2022년 기준 약 10,600헥타르에 달하는 토지은행을 확보했고, 추정 개발가치는 710억 달러에 이르는 것으로 평가되었습니다. NovaWorld Phan Thiet(1,000ha)와 Aqua City(약 1,000ha) 같은 노바랜드의 대표 프로젝트들은 당시에는 초대형 개발로 여겨졌지만, 현재 신규 파이프라인에 진입하고 있는 신세대 프로젝트들과 비교하면 규모 면에서 여전히 뒤처지는 수준입니다.
2025년을 기준으로 베트남 부동산 시장에서는 규모의 확대가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 수천~수만 헥타르에 이르는 대규모 프로젝트들이 더 이상 개념 단계에 머무르지 않고, 실제로 계획되고 발표되는 단계로 진입하고 있습니다.
이러한 흐름은 디벨로퍼들이 더 이상 소규모 프로젝트에 집중하기보다, 장기 전략으로 전환하고 있음을 보여줍니다. 즉, 생활·업무·여가가 모두 가능한 자급자족형 생태계를 만들 수 있을 만큼 충분한 규모를 갖춘, 인프라가 동기화된 완성형 도시를 조성하는 방향입니다. 이는 주요 디벨로퍼들이 장기 도시 개발에 접근하는 방식이 निर्ण정적으로 변화하고 있음을 의미합니다.
빈그룹(Vingroup)은 이러한 변화의 최전선에 계속 서 있습니다. 기존 통합형 도시 개발의 성공을 기반으로, 빈그룹은 베트남 부동산 시장에서 ‘규모’의 기준을 새롭게 정의하는 여러 프로젝트를 잇따라 공개했습니다.
대표적인 사례로는 ‘빈홈즈 그린 파라다이스 껀저(Vinhomes Green Paradise Cần Giờ)’가 있으며, 2,870헥타르가 넘는 규모로 개발됩니다. 이 프로젝트는 복합용도의 도시형 에코 리조트 단지로 구상되어, 환경 친화적 방향성과 함께 호치민시 남부 해안 관문 지역의 도시 구조를 재편할 잠재력을 갖추고 있습니다.
또 다른 랜드마크 개발로는 4,100헥타르가 넘는 규모의 하롱 썬(Ha Long Xanh) 통합 도시 개발이 있습니다. 이 프로젝트는 동남아시아에서 가장 큰 워터프런트 도시 개발 중 하나로 평가되며, 55,000세대 이상의 주거 및 숙박 유닛을 공급하고, 244,000명 이상의 거주 인구를 수용할 계획입니다.
현재까지 가장 야심찬 제안으로는 하노이 남부 여러 지역에 걸쳐 16,000헥타르 이상 규모로 추진되는 올림픽 스포츠 도시(Vin Olympic)가 있습니다. 이 프로젝트는 아시안게임(ASIAD) 또는 올림픽 개최를 목표로 하는 대규모 스포츠·관광·생태 복합 도시를 조성하는 것을 지향합니다.
단순한 규모를 넘어, 빈그룹을 비롯한 주요 디벨로퍼들의 신세대 프로젝트는 도시·교육·의료·상업·산업·물류를 아우르는 다기능 모델로 운영되는 것을 목표로 합니다. 이러한 ‘도시 안의 도시(city within a city)’ 모델은 슈퍼 시티가 자급자족형 허브로 기능하며, 거주민과 기업, 각종 서비스가 함께 유입되는 구조를 가능하게 합니다.
슈퍼 시티가 가져오는 가장 눈에 띄는 영향 중 하나는 시장의 중심축이 전통적인 도심에서 점차 벗어난다는 점입니다. 한때 “너무 멀다”고 여겨졌던 롱탄(Long Thành), 껀저(Cần Giờ), 득호아(Đức Hòa), 호아락(Hòa Lạc) 같은 지역들이 이제는 투자자들의 높은 관심을 받고 있습니다. 이들 지역은 개선된 인프라, 새로운 일자리 거점, 그리고 합리적인 가격과 체계적인 주거 환경을 원하는 젊은 인구의 유입이라는 이점을 바탕으로 성장하고 있습니다.
슈퍼 시티는 장기적으로 수급 균형을 맞추는 역할도 할 것으로 기대됩니다. 수만 세대가 단계적으로 공급되는 대규모 개발은 소규모 프로젝트가 따라가기 어려운 수준의 공급량을 제공합니다.
이러한 규모는 단계적 공급을 가능하게 하여 급격한 가격 급등을 억제하고, 특정 지역에 대한 토지 투기 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다. 단기적인 변동은 여전히 발생할 수 있지만, 장기적으로는 가격 안정성이 더 높아질 것으로 전망됩니다.
구매자들의 행동도 변화하고 있습니다. 점점 더 많은 주택 구매자들이 단순한 ‘입지’보다 녹지 공간, 교육, 의료, 직장과의 접근성, 그리고 통합형 편의시설을 우선시합니다. 올인원(All-in-one) 방식으로 계획된 슈퍼 시티는 이러한 변화와 잘 맞습니다. 그 결과 시장은 양극화될 것입니다. 체계적으로 기획된 대규모 프로젝트는 수요를 끌어들이는 반면, 연계성이 부족한 소규모 프로젝트는 어려움을 겪게 됩니다.
잠재력이 큰 만큼, 슈퍼 시티는 상당한 도전 과제도 동반합니다. 그 성공은 광역 인프라 개발에 크게 좌우됩니다. 고속도로, 순환도로, 메트로 노선, 광역 연계망에 대한 투자가 동시에 이루어지지 않으면, 메가 프로젝트는 활용도가 낮은 ‘슬리핑 시티(베드타운)’가 될 위험이 있습니다. 따라서 2025~2035년은 차세대 도시 개발의 규모와 비전을 뒷받침하기 위해 인프라 투자를 가속해야 하는 결정적 시기가 될 것입니다.
새로운 개발 사이클에서는 투자자들이 소규모·분절형 개발보다 종합적인 마스터플랜을 갖춘 대규모 프로젝트를 우선해야 합니다. 이러한 프로젝트는 개발 기간이 길고 공급이 단계적으로 이루어지며, 단기 시장 변동성에 대한 회복탄력성이 더 높아 자본 보전과 안정적인 가치 상승에 더욱 적합합니다.
또한 개발사의 재무 역량, 실행 실적(사업 수행 트랙레코드), 그리고 장기적 헌신도를 평가하는 것 역시 매우 중요합니다. 대규모 도시 개발에서는 프로젝트의 성패가 개발사가 10~20년에 걸쳐 인프라, 편의시설, 커뮤니티 조성에 지속적으로 투자할 수 있는 역량에 달려 있습니다. 따라서 투자자는 메가 프로젝트에서 검증된 개발사이면서, 정부의 도시계획 및 광역 인프라 개발 방향과 긴밀히 맞물려 움직이는 개발사를 우선적으로 선택해야 합니다.
투자자는 중장기 관점에서 인프라 개발 흐름과 실제 주거 수요를 함께 추적하는 것이 바람직합니다. 고속도로, 순환도로, 공항, 도시철도(메트로) 노선과 연결되는 지역일수록 실거주자와 기업 유입 가능성이 높아집니다. 이러한 환경에서는 “일찍 사서 빠르게 파는” 방식보다, 입지 경쟁력이 확실한 핵심 지역의 양질 자산을 선별해 보유하고 도시화와 인프라 확장이 가치를 실현하는 시간을 충분히 두는 전략이 더 중요합니다.
베트남 내 해외 투자자를 지원한다는 사명을 바탕으로, La Quinta는 빠르게 성장하는 이 시장에서 투자자들이 충분한 정보를 바탕으로 효과적인 의사결정을 내릴 수 있도록 시장 인사이트, 전망, 그리고 법·제도 업데이트를 종합적으로 제공합니다.
